Niečo málo o mne
Rok 2011 bol počiatkom mojej pôsobnosti v oblasti realít. Prvou voľbou mojej práce v realitách bola celoslovenská realitná kancelária a postupne som prešiel cez ďalšie, kde som zbieral skúsenosti a napokon to vyústilo v rozhodnutie založiť si svoju realitnú kanceláriu EMIREAL a robiť veci po svojom. Po svojom a to spojením pracovnej aktivity a snahy s úctou a profesionálnym prístupom ku klientom.
Práca realitného makléra ma skutočne baví a snažím sa ju robiť na špičkovej úrovni. Tvorbou video prehliadky, využitím profesionálneho fotografa, vytváraním Home Staging, prácou na sociálnych sieťach... všetko s jasným cieľom, predať Vašu nehnuteľnosť za čo najvyššiu cenu k Vašej plnej spokojnosti.
Prečo vznikli tieto stránky?
Aby som tu prezentoval, že i keď dvaja robia to isté, nikdy to nie je to isté. Je všeobecne známe, že rozdiel medzi maklérmi je povedzme nemalý. Verím, že prečítaním si mojich tipov a článkov Vám pomôžem v rozhodovaní a že si pre predaji nehnuteľnosti zvolíte tú správnu cestu.
Za každým predajom nehnuteľnosti sa totiž ukrýva ľudský príbeh. A to je dôvod, prečo by nikto nemal tak dôležitý životný krok podceňovať. Ani predávajúci, ani maklér.
Záleží mi na odvedení špičkovej práce a na spokojnosti klienta, ktoré tvoria moje dobré meno a povesť. Za mňa potom hovoria referencie spokojných klientov.
Ak ste sa dočítali až sem, máte môj obdiv a ďakujem Vám. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem napríklad i pri dobrej káve.
Skôr než sa rozhodnete predávať, pozývam Vás na nezáväznú konzultáciu pri kávičke.
Pre predaj za čo najvyššiu cenu používam moderné nástroje a špičkové služby.
Tam kde pracujem, tam sa aj vyznám.
Čo vás so mnou čaká
Vďaka moderným technikám, ktoré používam sa mi darí predávať nehnuteľnosti rýchlejšie a za vyššiu cenu, ako bolo pôvodne požadované. Je k tomu potrebná určitá príprava a čas, ale výsledok stojí za to. Netreba nič podceňovať.
Homestaging
Keď chcete nehnuteľnosť kvalitne prezentovať musí sa najprv pripraviť. Takže sa najprv pekne uprace naaranžuje a potom sa môže ísť nafotiť, točiť videoobhliadka, alebo nasnímať 3D scan nehnuteľnosti. Panvička od vajíčok, alebo šampóny v kúpeľni nikoho nezaujímajú aj keď sú pekne uložené.
Pôdorys nehnuteľnosti
Pre lepšiu orientáciu prikladáme k nehnuteľnostiam pôdorys. Je to výborná pomôcka pre kupujúceho, aby mal predstavu do akej nehnuteľnosti sa ide pozrieť, ako sú dispozične orientované izby a či mu vôbec takáto dispozícia bude vyhovovať.
3D scan nehnuteľnosti
Čo to je ten 3D scan? Je to moderná technológia pomocou, ktorej sa ako kupujúci idete "pozrieť" na nehnuteľnosť ktorá Vás zaujíma, ale urobíte to z pohodlia vášho domova pomocou počítača, tabletu alebo telefónu. Výhodou pre predávajúcich je že stačí vyupratovať a pripraviť nehnuteľnosť len raz na prezentáciu. Takže ako predávajúci máte menej skutočných obhliadok, lebo všetci pozerajú pohodlne 3D scan. Keď príde potom záujemca reálne si nehnuteľnosť pozrieť naživo je to už väčšinou na 90% rozhodnutý kupec.
Pozrite si 3D vituálnu prehliadku
Mám toho pre vás ešte oveľa viac ...
Každý predaj je špecifický a podľa toho musím individiálne k tomu pristupovať.
Postup pri spolupráci
Úvodné stretnutie
Osobne sa spoznáme, ja si vypočujem čo od predaja očakávate. Stanovíme si stratégiu predaja a vysvetlím celý postup predaja.
Dohodneme si presné podmienky predaja
Vytvorím trhovú analýzu a stanovím predajnú cenu nehnuteľnosti. Stanovenie správnej tržnej ceny je veľmi dôležitá a často podceňovaná časť predaja.
Mal som prípad keď som sa dostal k majiteľovi nehnuteľnosti, ktorý chcel sám predávať svoju nehnuteľnosť bez toho aby si urobil prieskum trhu. Pri našom prvom rozhovore som zistil že jeho predstava o cene je veľmi nereálna. Bohužiaľ, ale v jeho neprospech. V praxi sa stretávam skôr s opakom a to že majitelia premrštia cenu hneď na začiatku a potom sa čudujú, že to predávajú neprimerane dlho.
Pánovi som teda navrhol, že mu s predajom pomôžem aj keď spočiatku nechcel. Nehnuteľnosť som do mesiaca predal o 12.500 € drahšie ako chcel povodne majiteľ, čo v konečnom účtovaní tvorilo 25% ceny.
Potvrdilo sa že pokiaľ stretnete šikovného makléra, tak na tom nemôžete prerobiť.
Príprava nehnuteľnosti pred predajom
V tejto časti začneme aktívne pracovať na kvalitnej prezentácii nehnuteľnosti. Ak je to potrebné nehnuteľnosť sa vysťahuje aby pôsobila vzdušnejšie, opravia sa drobné závady a možno sa bude aj maľovať. Potom príde na rad homestaging, profi fotograf, kameraman, 3D scan. Každá nehnuteľnosť je individuálna a podľa toho sa plánujú aj tieto aktivity.
Spustenie marketingu
Propagácia nehnuteľnosti pôjde cez viacero marketingových kanálov tak aby sa o nej dozvedeli všetci. Vieme zadefinovať charakteristiku kupujúceho a podľa toho bude nastavená marketingová stratégia.
Obhliadky nehnuteľnosti
Záujemcov si preverujeme dopredu pred obhliadkou a v rámci bezpečnosti je z každej obhliadky vypracovaný protokol o návšteve záujemcu. Prehliadku absolvujem so záujemcom ja osobne. Obhliadka prebieha buď to klasicky, alebo formou OPEN DAY záleží od charakteru nehnuteľnosti a očakávaného počtu záujemcov.
Zarezervovanie nehnuteľnosti
Keď príde ten správny záujemca a povie že to berie tak je mojou úlohou ešte preveriť bonitu klienta aby bola istota, že bude schopný uhradiť celú kúpnu cenu. Následne sa podpíše trojdohoda predávajúci - sprostredkovateľ – kupujúci, kde sú zadefinované všetky práva a povinnosti jednotlivých strán.
Administratíva
A presúvam sa z terénu do kancelárie, aby sme s naším tímom pripravili všetky podklady ktoré budú potrebné k hladkému prevodu nehnuteľnosti na nového vlastníka. V poslednej dobe tých "hladkých" prevodov nejako ubúda :-(
Počas mojej práce makléra som sa profiloval aj do pozície investora. Takže pokiaľ sa naskytlo niečo zaujímavé na trhu tak som to výhodne kúpil a následne buď to prenajímal, alebo zasa výhodne predal. Ako každý investor som sa dostal do fázy, kde som bol na hranici s rozpočtom a dosť ma mrzelo keď som musel "iba"sporostredkovať predaj danej nehnuteľnosti bez lepšieho zhodnotenia.
Momentálne teda hľadám investora/partnera, korý má voľné zdroje na investovanie do nehnuteľností so zuaujímavým zhodnotením. Projekty sú to dva jeden je pre slovenský trh a druhý pre český trh.
Slovenský trh
Tu je mojim zámerom investovať do nehnuteľností v roku 2024 v celkovom objeme 500.000 € s tým, že všetko bude zabezpečené nehnuteľnosťami s vysokou likviditou. Bude sa jednať o krátkodobé investície a bude len na investorovi či sa rozhodne pokračovať. Ak bude spolupráca úspešná v budúcom roku je plán investovať v objeme 1.000.000 €.
Český trh
Investovať do nehnuteľností sa bude aj v Česku, ale bude sa jednať o špecifický trh. Aj tu bude platiť dobre kúpiť a ešte lepšie predať. Predpokladaný výnos by sa mal pohybovať v priemere 50%+. Vďaka mojej praxi bude vyhľadávanie výhradne mojou prácou vrátane administratívy celého obchodu.
Môj plán:
Rok 2024
akvizícia nových investorov
vyhľadavánie príležitostí na trhu v nižších nomimálnych hodnotách
minimalizovať čas každého obchodu
portfolio v hodnote 15 mil. Kč
Rok 2025
stabilizonvanie aktuálnych a akvizícia nových investorov
vyhľadávanie veľkých investičných príležitostí
založenie týmu na celú administratívu portfolia
portfolio v hodnote 50 mil. Kč
Rok 2026
dlhodobá spolupráca so skupinou investorov
vyhľadávanie akvizící s dlhodobo vysokým výnosom
potfolio v hodnote 100+ mil Kč
Ak Ťa tieto čísla zaujali, chceš byť ich súčasťou a chceš viac informáci tak ma kontaktuj a dohodneme si stretnutie, kde si prejdeme všetky podrobnosti. Všetky obchody sú zaistené nehnuteľnosťami a bude len na Tebe ako sa po nejakom čase rozhodneš, či reinvestuješ svoj výnos a budeš pokračovať, alebo ukončíme spoluprácu.
Ak to len trochu pôjde, vyhnite sa pri predaji či kúpe nehnuteľnosti akémukoľvek platenie v hotovosti. Prečo? Veľmi tým riskujete. V súčasnej dobe platbu v hotovosti upravuje zákon o omedzení platieb v hotovosti. S účinnosťou od 1. 7. 2023 došlo k zjednoteniu limitu na platby v hotovosti pre všetky fyzické aj právnické osoby. Vyplýva to z novely zákona o obmedzení platieb v hotovosti, podľa ktorej sa po novom (jednotne) zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15 000 eur.
Celý tipVeľmi často sa v praxi stáva, že majitelia nehnuteľnosti chcú ušetriť. To je v poriadku a logické. Pozor len, aby šetrenie peňazí bolo na správnom mieste a nestálo naopak veľké peniaze.
Celý tipMožno si práve teraz kladiete túto otázku. Nech si nakoniec vyberiete mňa, alebo niektorého z kolegov, vyberajte dobre. A podľa čoho? Možno vám napovie pár chytrých rád:
Celý tipAk sa so mnou chcete spojiť:
napíšte mi email
zavolajte
pozvem vás na dobrú kávu